Fermer un balcon, poser une véranda sur une terrasse, percer une nouvelle ouverture en façade ou créer une extension en toiture. Dans un immeuble collectif, ces projets se heurtent à une réalité que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : quand il s’agit de permis de construire et copropriété, il ne faut pas un feu vert, mais deux.

Le permis de construire en copropriété relève à la fois du Code de l’urbanisme et de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis. La mairie ne tranche jamais vos droits privés, et votre assemblée générale ne remplace jamais une autorisation d’urbanisme. Voici comment mener les deux démarches dans le bon ordre, sans perdre une année de calendrier.

Permis de construire et copropriété : les étapes 2026

Temps de lecture : ~10 min

1. Permis de construire en copropriété, deux autorisations qui ne se remplacent pas
2. Quels travaux en copropriété exigent une autorisation préalable de l’assemblée générale
3. Qui dépose la demande, le copropriétaire ou le syndic
4. L’ordre des étapes, un calendrier à anticiper
5. Comment inscrire votre demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale
6. Les pièces à fournir au service urbanisme
7. Ce que vous risquez sans autorisation préalable de la copropriété
8. Sécuriser votre permis de construire en copropriété
9. Conclusion sur le permis de construire et copropriété
10. FAQ – Questions fréquentes

Permis de construire en copropriété, deux autorisations qui ne se remplacent pas

Distinguer urbanisme et copropriété

Le premier réflexe consiste à distinguer les deux terrains de jeu. D’un côté, le droit de l’urbanisme : la commune vérifie que votre projet respecte le plan local d’urbanisme, les hauteurs, les distances, l’aspect extérieur et les surfaces créées. De l’autre, le droit de la copropriété : le syndicat des copropriétaires vérifie que vous ne touchez pas à ce qui appartient à tous.

Une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie qu’un permis affiché en mairie ne vous protège en rien contre un voisin qui contesterait l’atteinte aux parties communes.

Parties communes et parties privatives

La loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme les éléments affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Concrètement, le sol, le gros œuvre, les murs porteurs, les façades, la toiture, les cages d’escalier et les équipements collectifs en font partie. Les parties privatives sont celles dont vous avez l’usage exclusif, typiquement l’intérieur de votre logement.

Un balcon illustre bien la nuance : son usage est privatif, mais le garde corps, la dalle et l’aspect extérieur relèvent le plus souvent des parties communes. C’est précisément ce type de situation, les travaux privatifs affectant les parties communes, qui déclenche l’obligation de passer par une délibération d’assemblée générale.

Quels travaux en copropriété exigent une autorisation préalable de l’assemblée générale

Travaux affectant les parties communes

La règle de principe est simple : un copropriétaire ne peut pas réaliser de travaux affectant les parties communes ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation expresse de l’assemblée générale, qui détient une compétence exclusive sur ce point. L’article 25 b de la loi de 1965 vise expressément les travaux qui affectent les parties communes, leur aspect extérieur ou qui entraînent un empiètement sur une partie commune. Cela couvre bien plus de cas que l’on ne l’imagine : une conduite d’évacuation, un groupe de climatisation en façade, une trémie créée dans un plancher, une nouvelle fenêtre de toit ou le remplacement de menuiseries dans une teinte différente.

Majorités de vote en assemblée générale

La majorité applicable est celle de l’article 25, dite majorité absolue, qui se calcule sur l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires, présents, représentés et absents. Elle est plus exigeante que la simple majorité des présents, ce qui explique pourquoi un projet mal préparé se fait recaler alors même que personne ne s’y oppose sur le fond. Quelques opérations plus lourdes, comme une surélévation créant de nouveaux locaux privatifs, obéissent à des règles de majorité renforcées qu’il faut faire confirmer par votre syndic avant de lancer les études.

Le tableau ci dessous résume les cas les plus fréquents en immeuble collectif.

Travaux en copropriété : vote requis, majorité et autorisation d’urbanisme fréquente

Type de travaux	Vote en assemblée générale	Majorité de référence	Autorisation d’urbanisme fréquente
Remplacement de fenêtres avec changement de teinte ou de matériau	Oui, modification de l’aspect extérieur	Article 25 b	Déclaration préalable
Fermeture d’un balcon ou véranda sur terrasse	Oui, empiètement et aspect extérieur	Article 25 b	Déclaration préalable ou permis selon la surface
Ouverture dans un mur porteur ou trémie d’escalier	Oui, gros œuvre commun	Article 25 b	Variable, souvent aucune si rien n’est visible
Extension ou surélévation d’un bâtiment en copropriété	Oui, avec règles spécifiques	Majorité renforcée à vérifier	Permis de construire
Ravalement de façade décidé par l’immeuble	Oui, parties communes	Article 25 ou 24 selon le cas	Déclaration préalable dans de nombreuses communes
Réaménagement intérieur sans toucher au gros œuvre	Non	Sans objet	Aucune dans la majorité des cas

Bon à savoir

Les travaux de menu entretien et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble peuvent être engagés par le syndic sans vote préalable, à charge pour lui de convoquer ensuite une assemblée générale pour régulariser la décision.

Qui dépose la demande, le copropriétaire ou le syndic

La réponse dépend de l’origine du projet. Si les travaux sont décidés par le syndicat des copropriétaires, par exemple une réfection de toiture avec modification de l’aspect extérieur, le syndic est habilité par la seule délibération d’assemblée générale à accomplir les démarches administratives et à déposer la demande au nom du syndicat.

Si les travaux sont les vôtres et que l’assemblée vous autorise à les réaliser à vos frais, vous restez le pétitionnaire. Vous déposez la demande en votre nom et vous joignez la copie de la résolution votée. Attention à une confusion classique rappelée par la jurisprudence administrative : une autorisation donnée à un copropriétaire ne vaut pas mandat au syndic pour déposer le dossier à sa place. Si vous souhaitez que le syndic s’en charge, il lui faut un mandat explicite.

Un point technique mérite votre attention lorsque le pétitionnaire est le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une personne morale, et le recours à un architecte inscrit à l’Ordre est alors obligatoire dès le premier mètre carré. Nous intervenons de notre côté auprès des particuliers, propriétaires personnes physiques, pour les projets restant sous le seuil réglementaire de 150 mètres carrés de surface de plancher. C’est le cadre dans lequel la très grande majorité des projets individuels en copropriété se situent, qu’il s’agisse d’une véranda, d’une fermeture de loggia ou d’une extension d’appartement en rez de jardin.

L’ordre des étapes, un calendrier à anticiper

Bien caler le calendrier des travaux

L’erreur la plus coûteuse consiste à déposer le dossier en mairie puis à espérer faire valider le projet par l’immeuble ensuite. Une assemblée générale ordinaire ne se tient en principe qu’une fois par an, et une assemblée extraordinaire engage des frais de convocation. Rater le calendrier des assemblées générales, c’est décaler son chantier de douze mois. La logique à suivre est donc celle de la préparation en amont : études et plans d’abord, vote ensuite, dépôt en mairie enfin.

Préparer un dossier solide pour l’assemblée

Dans les faits, un dossier technique complet présenté aux copropriétaires change radicalement l’issue du vote. Plans de façade avant et après, coupe, insertion photographique, nature des matériaux et des teintes, incidence sur la structure et sur l’étanchéité, modalités d’entretien futur. Les copropriétaires votent rarement contre un projet, ils votent contre l’incertitude.

C’est aussi ce dossier qui alimentera ensuite la demande d’autorisation d’urbanisme, ce qui évite de payer deux fois les mêmes études. Notre méthode consiste précisément à produire un jeu de pièces utilisable pour les deux démarches, avec un dossier d’assemblée générale lisible par des non professionnels et un dossier de permis de construire conforme aux attentes du service instructeur.

Comment inscrire votre demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale

La demande s’adresse au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen prévu par le règlement de copropriété. Elle doit contenir un projet de résolution rédigé, précis, et non une simple intention. Une résolution floue du type autorisation de travaux en façade sera contestable, alors qu’une résolution mentionnant la nature exacte des travaux, leur emplacement, les matériaux, la prise en charge intégrale des frais par le demandeur et l’engagement d’entretien ultérieur est solide.

Joignez les pièces graphiques à la demande afin qu’elles soient diffusées avec la convocation. Les guides de l’ANIL et les notes techniques de l’ARC insistent sur ce point, la qualité de la résolution conditionne la sécurité juridique de l’autorisation.

Important

Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal pour contester une décision d’assemblée générale. Il est prudent d’attendre l’expiration de ce délai avant d’engager les travaux, même si le permis est déjà obtenu.

Les pièces à fournir au service urbanisme

Justifier votre qualité de pétitionnaire

Un dossier déposé en copropriété comporte les pièces classiques d’une demande d’autorisation, auxquelles s’ajoute la preuve de votre qualité pour déposer. Le formulaire vous demande d’attester que vous êtes autorisé à réaliser les travaux, et le service instructeur peut vous réclamer la délibération d’assemblée générale lorsque le projet touche manifestement les parties communes. En son absence, le refus reste possible, et une contestation ultérieure par un copropriétaire est facile à motiver.

Voici les éléments qu’il faut réunir dans la très grande majorité des projets en immeuble collectif.

• Le plan de situation du terrain, le plan de masse, le plan en coupe et la notice décrivant le terrain et présentant le projet.
• Les plans des façades et des toitures, avant et après travaux, ainsi que le document graphique d’insertion et les photographies de près et de loin.
• La copie de la résolution d’assemblée générale autorisant les travaux, accompagnée le cas échéant du mandat donné au syndic.
• L’attestation thermique et environnementale lorsque le projet crée une surface chauffée relevant de la réglementation en vigueur.

Dépôt en ligne et délais d’instruction

Le dépôt s’effectue aujourd’hui presque toujours en ligne. Depuis 2022, les communes de plus de 3 500 habitants doivent proposer un guichet numérique de dépôt des autorisations d’urbanisme, ce qui concerne la quasi totalité des immeubles en copropriété situés en zone urbaine. Les délais d’instruction de droit commun restent d’un mois pour une déclaration préalable et de deux ou trois mois pour un permis de construire selon la nature du projet, avec des majorations en secteur protégé lorsque l’architecte des Bâtiments de France est consulté.

Ce que vous risquez sans autorisation préalable de la copropriété

Le scénario est toujours le même. Les travaux sont réalisés, personne ne réagit pendant quelques mois, puis une assemblée générale ou un nouveau syndic soulève le sujet. Le syndicat peut alors demander la remise en état des parties communes, y compris après obtention d’un permis parfaitement valide, puisque l’autorisation d’urbanisme ne confère aucun droit privé.

S’ajoutent les conséquences au moment de la revente, avec un notaire qui réclame la résolution d’assemblée générale et l’autorisation d’urbanisme correspondante, et un acquéreur qui négocie ou renonce faute de conformité. La régularisation administrative reste possible, par un nouveau vote puis un permis modificatif ou une demande de régularisation, mais elle coûte toujours plus cher que la démarche faite dans l’ordre.

L’argument du coût mérite d’être posé calmement. Un mètre carré construit ou réhabilité en milieu urbain représente plusieurs milliers d’euros, financés le plus souvent par un crédit sur quinze à vingt cinq ans. Rapporté à cette somme, le coût d’un accompagnement professionnel pour sécuriser à la fois le vote de l’assemblée et l’autorisation d’urbanisme pèse une fraction du budget, et il s’amortit dès la première erreur évitée.

Sécuriser votre permis de construire en copropriété

Un projet de travaux en immeuble collectif se joue sur deux tableaux, la délibération d’assemblée générale d’un côté, l’autorisation d’urbanisme de l’autre. Identifiez d’abord ce que votre projet touche réellement, préparez ensuite un dossier technique assez clair pour convaincre vos copropriétaires, faites voter une résolution précise, puis déposez votre demande en mairie avec la preuve de votre autorisation.

C’est la logique de nos forfaits, détaillés sur la page tarifs et modalités, avec le permis modificatif inclus, une garantie accepté ou remboursé couvrant deux dépôts, et un nombre volontairement limité de dossiers traités en parallèle afin de garder le niveau de précision qui fait passer un dossier.

Si vous hésitez sur la nature de l’autorisation nécessaire, notre article comparant le permis de construire et la déclaration préalable peut vous éclairer, et vous pouvez nous exposer votre situation via une étude de faisabilité offerte et un appel de découverte de trente minutes depuis la page contact.

À retenir sur le permis de construire et copropriété

Les étapes essentielles à respecter

Rappelez-vous que tout projet de travaux en immeuble collectif suppose de vérifier simultanément les règles d’urbanisme et celles de la copropriété, de faire voter une résolution précise avant le dépôt en mairie et de conserver les autorisations obtenues pour la vie de votre bien.

FAQ – Questions fréquentes

Le règlement de copropriété peut il interdire des travaux que la mairie autoriserait ?

Oui. Le règlement de copropriété est un contrat qui s’impose à tous les copropriétaires et peut poser des règles plus strictes que le plan local d’urbanisme, par exemple sur l’harmonie des menuiseries ou l’interdiction de tout élément saillant en façade. Il faut donc le lire avant même de consulter les règles d’urbanisme applicables à la commune.

Que faire si l’assemblée générale refuse mon projet ?

Un refus peut être contesté devant le tribunal judiciaire lorsqu’il caractérise un abus de majorité, c’est à dire un refus sans motif légitime et contraire à l’intérêt collectif. En pratique, il est souvent plus efficace de représenter un projet amendé à l’assemblée suivante, en répondant point par point aux objections formulées lors du vote.

Mon immeuble est en secteur protégé, cela change t il quelque chose ?

Oui, deux niveaux de contrôle s’ajoutent alors. L’architecte des Bâtiments de France est consulté sur l’aspect extérieur et le délai d’instruction est allongé, tandis que l’assemblée générale reste seule compétente sur les parties communes. Il est judicieux d’obtenir un avis informel du service urbanisme avant de présenter le projet aux copropriétaires.

Faut il un vote pour installer une climatisation dans mon appartement ?

Si l’unité extérieure est posée en façade, en toiture ou sur une partie commune, ou si le percement traverse un mur porteur, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire. Une installation entièrement contenue dans les parties privatives et invisible depuis l’extérieur n’est en revanche pas soumise à vote.

Le permis obtenu reste il valable si je change d’avis sur les matériaux ?

Toute modification significative par rapport au projet autorisé impose un permis modificatif, et l’assemblée générale doit également être informée si le changement affecte l’aspect extérieur validé lors du vote. Mieux vaut anticiper ces ajustements plutôt que de les découvrir lors d’un contrôle de conformité en fin de chantier.