Réaliser des travaux dans un appartement ou sur les parties communes d’une copropriété demande une autorisation supplémentaire : celle de l’assemblée générale (AG). Cette étape s’ajoute à la demande de permis ou de déclaration préalable en mairie. Voici comment articuler les deux démarches efficacement.

Parties communes ou privatives : la distinction clé

Le règlement de copropriété définit ce qui est privatif (intérieur du logement, dans les murs porteurs) et ce qui est commun (façade, toiture, cage d’escalier, jardins). Les travaux concernent souvent un mélange :

• Strictement privatif : pas d’autorisation AG
• Affectant l’aspect extérieur (fenêtres, balcon, garde-corps) : autorisation AG requise
• Touchant le gros œuvre (mur porteur, plancher porteur) : autorisation AG indispensable
• Modifiant les parties communes (jouissance privative, espace commun) : vote AG

Quels travaux nécessitent un vote AG ?

Les travaux les plus courants soumis à autorisation :

• Changement de fenêtres ou de couleur
• Pose d’une climatisation ou d’une pompe à chaleur en façade
• Création ou modification d’un balcon, d’une véranda
• Surélévation de l’immeuble (transformation des combles communs)
• Création d’une terrasse sur le toit
• Casse d’un mur porteur en intérieur
• Création d’une nouvelle ouverture (porte, fenêtre)

Les majorités requises

Selon la nature des travaux, la majorité de vote varie :

• Article 24 (majorité simple des présents) : entretien des parties communes, travaux non substantiels
• Article 25 (majorité absolue des copropriétaires) : pose d’antenne, transformation d’usage léger
• Article 25-1 (majorité simple si Art. 25 non atteint au 1er vote)
• Article 26 (double majorité) : modification substantielle, surélévation, modification du règlement
• Unanimité : atteinte aux droits privatifs, suppression d’un usage commun

Plus la modification est lourde, plus la majorité est élevée.

Le déroulement pratique

La démarche habituelle comprend :

1. Lecture du règlement de copropriété pour identifier les parties concernées
2. Préparation d’un dossier technique (plans, devis, photos avant/après)
3. Demande de mise à l’ordre du jour de la prochaine AG (généralement annuelle)
4. Vote en AG avec la majorité requise
5. Dépôt du permis ou de la déclaration en mairie
6. Information du syndic après obtention de l’autorisation administrative
7. Réalisation des travaux après affichage et purge du délai de recours

Une AG par an étant la règle, mieux vaut anticiper de 6 à 9 mois entre l’idée et le début des travaux.

Vous voulez préparer un dossier solide pour l’AG ? Nous fournissons les plans et notices techniques. Demander un devis →

Permis en mairie : ce qui change

Le permis de construire ou la déclaration préalable s’instruit comme pour une maison individuelle. La mairie ne vérifie pas l’accord de la copropriété : c’est à vous (et au syndic) de le faire respecter. Toutefois, joindre la délibération AG au dossier simplifie l’instruction.

Le délai d’instruction reste le même (1 mois pour une DP, 2 mois pour un permis).

Travaux sans autorisation AG : quels risques ?

Réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation AG expose à :

• Action en justice du syndicat des copropriétaires
• Obligation de remise en état (à vos frais)
• Indemnités pour préjudice subi par la copropriété
• Blocage à la revente (vice caché)

Ces sanctions sont strictement appliquées, surtout en cas de modification de façade visible.

Cas particulier : ravalement de façade

Le ravalement de façade est généralement décidé par l’AG (vote article 24) et porté collectivement par le syndic, qui dépose le permis ou la DP au nom de la copropriété. Vous n’avez normalement pas à intervenir individuellement.

Anticipez les démarches pour gagner du temps

Un projet en copropriété bien préparé (dossier technique, plans clairs, devis) facilite le vote AG. Présenter un projet flou ou incomplet expose à un refus et à un report d’un an. Une étude préalable est souvent rentabilisée.

Besoin d’un accompagnement complet ? Contactez-nous →