Avant de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable, il est indispensable de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur votre parcelle. En France, ces règles dépendent du document d’urbanisme en vigueur dans votre commune. Trois acronymes reviennent fréquemment : PLU, POS et RNU. Voici ce qu’ils signifient et ce que cela change concrètement pour votre projet.

Le PLU : Plan Local d’Urbanisme

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est le document d’urbanisme de référence adopté par la majorité des communes françaises. Il remplace progressivement le POS depuis la loi SRU de 2000. Le PLU définit :

• Le zonage du territoire (zones U, AU, N, A)
• Les règles de construction par zone (hauteur, recul, emprise au sol, aspect)
• Les orientations d’aménagement et les projets d’infrastructure
• Les servitudes et protections spéciales

C’est dans le PLU que vous trouverez le règlement qui s’applique à votre terrain, zone par zone. Pour les agrandissements, c’est lui qui détermine notamment si le seuil de 40 m² en déclaration préalable est applicable chez vous.

Le POS : Plan d’Occupation des Sols (en voie de disparition)

Le POS (Plan d’Occupation des Sols) est l’ancêtre du PLU. Il a été supprimé par la loi ALUR de 2014 et les derniers POS encore en vigueur devaient être remplacés par un PLU avant le 31 décembre 2020. Depuis lors, les communes qui n’ont pas adopté de PLU sont automatiquement soumises au RNU (Règlement National d’Urbanisme).

Si vous avez un vieux POS dans vos papiers, il ne s’applique probablement plus. Vérifiez auprès de votre mairie quel document est en vigueur.

Le RNU : Règlement National d’Urbanisme

Le RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’applique dans les communes qui ne disposent pas de PLU ni de carte communale. Il est beaucoup plus restrictif que le PLU :

• La constructibilité est limitée aux parties actuellement urbanisées de la commune
• Les constructions en zone naturelle ou agricole sont très encadrées
• Les extensions de maisons existantes sont généralement possibles, mais avec des règles strictes

Sous RNU, le seuil favorable de 40 m² pour la déclaration préalable ne s’applique pas. Seul le seuil de 20 m² est retenu.

La carte communale : une alternative simplifiée

Entre le PLU complet et le RNU, certaines petites communes ont adopté une carte communale. Ce document ne fixe pas de règles détaillées mais délimite simplement les zones constructibles et les zones non constructibles. Le reste est régi par le RNU.

Comment savoir quel document s’applique chez vous ?

Plusieurs moyens s’offrent à vous :

• Consultez le Géoportail de l’urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) : vous pouvez y visualiser les documents d’urbanisme de toutes les communes
• Rendez-vous au service urbanisme de votre mairie : ils peuvent vous indiquer le document applicable et vous fournir le règlement de votre zone
• Demandez un certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie : c’est le document officiel qui résume les règles applicables à une parcelle

L’importance de bien lire son PLU avant de construire

Un projet de construction sans analyse préalable du PLU est un projet risqué. Une règle de recul non respectée, une hauteur dépassée ou des matériaux non conformes peuvent entraîner un refus d’autorisation, voire une mise en demeure de démolir. Je dessine ta maison analyse systématiquement le PLU de votre commune avant de concevoir vos plans, pour garantir la conformité de votre dossier.

Vous avez un projet de construction ou d’extension et vous ne savez pas quelles règles s’appliquent chez vous ? Contactez-nous : nous étudions votre PLU et vous conseillons gratuitement sur la faisabilité de votre projet.